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本果观察:珠三角老旧工业区改造进行时

作者: 发布时间:2019-10-08 浏览次数:290

目前,珠三角地区掀起了一股老旧工业区改造提升热潮。《广东工业园会刊特别综合了多方信息,择其较具有代表性者进行报道。

广州:通过“关停转变提升” 村级工业园将实现“脱胎换骨”

日前,广州《实施意见》出台。《实施意见》指出,主要目标任务是通过“关停淘汰一批、功能转变一批、改造提升一批”分批次有步骤进行村级工业园整治提升,创新村级工业园整治提升工作的机制体制,强化环境及安全整治,分批次有步骤地淘汰污染及落后产能;全面提升村级工业园的产业结构及单位产出;提高土地集约节约利用效率,完善区域市政基础及公共服务设施(如变电站、垃圾站、公厕、菜市场、屠宰场等)。至2023年,村级工业园管理体制机制与发展标准体系基本建立健全;打造出一批生态优良、产业高端、功能完善、运营专业、经济效益可观、社会效益显著的典型示范园区。

村级工业园整治提升工作涉及面广,须市区联动、社会参与;政府主导,市场运作。《实施意见》针对村级工业园改造提升类项目进一步释放了政策红利,拟定的10项具体政策措施均对现行政策进行了部分突破或补充,形成了一套完整的村级工业园整治提升政策体系。

其中,《实施意见》通过提高容积率、实施综合整治(微改造)等路径释放国土及规划政策红利,积极引导各类市场主体以多种形式参与村级工业园整治提升工作,全市“一盘棋”统筹考虑,合理调节利益分配,保障村集体及村民的利益,激发改造主体的积极性,实现多方共赢。

广州在村级工业园整治的顶层设计和路径探索走在全国前列。实施意见明确了不同情形下实施综合整治(微改造)的路径,提出由区政府牵头组织区相关部门对项目开展联合审查,经区政府审定后,由改造主体办理相关使用手续。该举措创新了“微改造”路径,将有效改变原来“微改造”无路可走的现状,也将解决原来“微改造”过程中消防、工商审批难的问题。

其次,提高审批效率。将符合控制性详细规划的村级工业园“工改工”“工改新”项目实施方案的审定权下放各区政府实施。这将解决原来村级工业园改造项目“审批难”“审批流程长”的老大难问题,大大降低时间和经济成本。

再次,政府让利。对低于150亩的村级工业园“工改工”“工改新”拆除重建项目,给村集体做了适度让利,将原定30%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府降低到20%。

据了解,广州将着力抓试点项目。在市级统筹引导下,重点就村级工业园较为集聚、规模较大的区域进行试点,涵盖白云区的化妆品产业、番禺区的珠宝产业、花都区的皮具皮革产业、海珠区的服装产业等。结合广州市提质增效试点园区遴选工作,将整治提升试点村级工业园纳入提质增效试点园区。同时安排专项财政资金,支持试点园区,单个项目拟最高给予1500万元改造提升补助。

村级工业园改造最终是为了实现产业提升。据透露,下一步,广州市工业和信息化局将把村级工业园整治提升工作与传统产业的转型升级相结合,重点围绕化妆品产业、皮具皮革产业、音响产业、服装产业、珠宝产业等基础较好的消费品工业,将产业链中的研发、设计、销售等高附加值环节留在广州,加快打造出一批高端消费品产业集群,推动传统优势产业集聚升级发展。

深圳:两处改造工业园区演绎产业升级如何发生

深圳龙岗区的两处产业园区——大运软件小镇和2013文化创客园,前身都是龙岗区的老旧工业区,分别通过国企主导改造和社会资本介入改造,成为新型的特色产业聚集区。

目前,深圳龙岗有各类工业园区近900个,总占地面积80.5平方公里,但老旧工业区就有373个,大多数始建于上世纪90年代,普遍存在环境较差,配套不完善,产业比较低端等问题。如何使老旧工业园区焕发出新的光彩?这两个园区恰好提供了两种样本。

大运软件小镇的前身为莲塘尾工业区,2011年,园区有各类工业企业90多家,生产总值2亿元,税收不足550万元。2012年2月,园区正式启动改造。改造后,大运软件小镇自2013年底开始运营,截至2018年,大约5年的时间里,园区实现纳税总额9.1亿元。平均下来,每年的纳税额大约是改造前的33倍。园区内国家高新技术企业,由改造前的0家达到了现在的59家,包括柔宇科技、怡丰机器人等,还有40余家企业正在进行申报。此外,园区还引进了香港中文大学机器人研究院等5家高等院校的产学研基地,11家众创空间。

据介绍,现在园区的运营单位是龙岗区的区属国有企业,改造最大的好处在于既不改变楼宇的主体结构,也不改变楼宇的产权性质,同时又能够按照政府的总体区域产业规划进行转型。软件小镇占地约14.5万平方米,建筑面积约16万平方米,共包含独栋建筑75栋。改造共用了仅1年9个月的时间。

对于村民而言,物业的租期为20年,每年可获得5%的租金递增。对于入驻的企业而言,目前普遍的租金价格在每月40-60元/平米,是以前的2倍还不止。其实按市场价格,也可以租到80元/平米,但龙岗区政府的要求是提供优质低成本的办公空间,不允许租那么高。另外,龙岗区对国家高新技术企业、各类创新大赛获奖的企业、符合的大学生创新创业等都有补贴,算上各类补贴,企业的实际成本大约在20元/平米。

有专业人士评价称,对集体土地建成的村级工业园,采取区属国企统一租用、改造提升为高新科技产业园区,促进产业转型级,土地权属不变,避免大拆大建,这对村级工业园改造提升的示范意义巨大。

2013文化创客园采用的则是另外一种模式。2013文化创客园位于深圳龙岗区横岗街道,占地面积2万平方米,总建筑面积6.5万平方米。前身是一家港资劳动密集型的破旧厂房,一家社会资本中南控股买断产权,将19栋厂房进行改造,变成现在的文化创客园。

2013文化创客园的负责人介绍,此前的厂房产权清晰,一次性买断的手续也相对简单,不涉及与村集体或村民谈判等事项。整个项目始于2013年,2014年开始改造和招商,各自用了6个月时间。

经过3年多的发展,目前,入驻企业达到120家,其中80%以上是文创企业,初步形成“互联网+文化旅游、数字创意”两大产业链。2018年,园区年产值超过40亿元,纳税额接近2亿元。

在前述国企主导改造的模式下,园区本身的租金低于市场价,但2013文化创客园的租金高于周边园区20多元/平米,达到了70元/平米,仍然保持了约95%的入驻率。取得如此的招商成绩,据园区负责人介绍,一是因为对政策的转化落实得比较好,比如帮助入驻企业申请政府的文化企业租金补贴等;二是配套和硬件环境占优;三是通过运营服务增强了园区与企业之间的粘性,很多租户是通过原来的租户转介绍过来的。

一位企业家表示,产业园区改造升级的逻辑,在于顺应当地的产业基础,形成产业集群。

以2013文化创客园背后的文化产业为例,官方数据显示,2017年龙岗文化创意产业实现营业收入(产值)1445.79亿元,同比增长15.88%;实现增加值377.51亿元,同比增长16.32%,占GDP的比重为9.8%。

针对文化产业,龙岗区政府也提供了租金补贴、优惠扶持基金、重点企业扶持、行业人才补贴等政策。

正在清拆的顺德容桂细滘村级工业园

顺德:探索村级工业园改造“破题”高质量发展

30多年前,因敢闯敢试、勇为天下先,顺德一跃成为“广东四小虎”。在改革开放40周年之际,顺德再次被赋予历史使命,将率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区。高质量发展如何破题?顺德的答案是:绝不拖着破旧的村级工业园进入新时代,坚决向粗放低效的村级工业园要产业空间和生态文明建设空间。

经摸底调查,顺德目前仍有382个村级工业园,用地面积占已投产工业用地的70%,聚集了超过1.6万家中小微型企业,但仅贡献27%的工业产值和4.3%的税收。目前顺德的土地开发强度达53%,已远超国际公认30%的警戒线。土地空间无法满足增资扩产的需求。如何盘活村级工业园用地,为下一次经济腾飞提供空间载体,成为当务之急。

自去年来,顺德将村级工业园改造定为头号工程,出台村级工业园升级改造实施意见,将通过允许连片改造、混合开发、探索地券制度等办法,盘活村级工业园用地,释放产业发展空间。

地券是土地权利人自愿将其城乡建设用地按规定复垦为耕地等农用地后,减少城乡建设用地形成的在合法交易平台交易的建设用地指标。地券制旨在打造利益平衡机制,不断提高预期收益,激发拆旧复垦的积极性。

同时,厂房升级“现代化”:换来了产值飞跃。佛山市顺德区龙江镇南坑村,是有名的“渔桑之乡”。当年有人租下村里50多平方米废旧蚕房,开始创业做坚果原料初加工。如今,小作坊已发展成一家国际型大企业,当年低矮厂的房已被改造成8万平方米的现代化食品加工厂。厂房的每一次改造升级,都会让生产力发生质的飞跃。这是这位现代化食品加工厂企业家由衷的感慨。

事实上,通过村级工业园改造升级,企业扩大再生产的潜力不断增强,成为地方经济新的增长点,这是一条已经被实践证明了的路径。龙江镇全镇有78个村级工业园,将通过多种改造模式,最终打造成两个大的工业集聚区。这将是农村土地集约利用的一场大改革。

位于容桂街道的细滘工业区也正发生着翻天覆地的变化。占地1100多亩的村级工业园正进行改造,大片环境恶劣的破旧厂房被推倒,土地重新规划为生态型、创新型中小企业总部集聚区。据街道负责人介绍,改造前村集体收入约为1300万元,改造后将超过20亿元。改革获得超过90%的村民投票支持。

事实上,根据顺德村级工业园改造规划,全区382个工业园最终将整合成20个3000亩以上的连片现代化产业集聚区和30个生态集约的现代主题产业园。村级工业园千差万别,改造没有现成经验可借鉴,只能靠先行先试。截至目前,顺德已有68个园区启动改造,34个园区启动拆迁,完成土地整理3800多亩。村级工业园改造已进入全面推进、多点开花阶段。

这是一场必须打赢的攻坚战。当地表示,要坚持以改革促发展不动摇,向村级工业园要产业空间、生态文明建设空间。既要坚决淘汰落后产能,也要注重前瞻性,不搞简单推倒重建,绝不让落后的产业产能回流,强化“亩产论英雄”,着力提高土地利用效率。

去年底,顺德获批率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区。在村级工业园改造上,无疑顺德正进行着一场深刻的实验。



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